广州增城碧桂园云顶项目现场 每经记者 陈荣浩 摄这些天，广州增城新塘板块的碧桂园云顶，因“单价1.1万元/㎡起”，吸引众多中介带客前来。要知道，这个项目高峰期的成交单价超过4.1万元/㎡。图为中介朋友圈碧桂园云顶项目的价格回调极具代表性，叠加远郊、超级大盘等标签，此类楼盘的价格体系受到了更为明显的冲击。6月9日下午，广东中原地产项目部总经理黄韬在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，像碧桂园云顶这样大幅度降价的楼盘，属于“极端案例”，并不能反映市场的普遍状况。但从大趋势看，市场调整之际，诸如增城、从化等远郊片区的楼盘价格调整确实更为猛烈。01从4.1万元/㎡到1.1万元/㎡碧桂园云顶项目自2018年7月首次开盘以来，最高售价曾达到4.1万元/㎡，但现在最低仅约1.1万元/㎡。值得一提的是，这还是2017年增城新塘的“地王”项目。碧桂园于2017年3月29日拿下该地块，楼面价约2.4万元/㎡。广州安居客数据显示，当时增城新房价格约1.74万元/㎡。也就是说，这个项目如今的售价已经低于拿地时的楼面价。6月8日下午，每经记者在项目现场看到，营销中心的沙盘和价格计算区域都挤满了人，门外也停满了车辆。据现场置业顾问透露：“在售的是二期6号楼，售完后这个项目也将结束销售，现在的价格基本已触底。清盘之后，我们团队将转而销售别墅项目。”每经记者从现场销售人员处得知，项目预计于明年6月毛坯交付。从整体规模来看，项目一期共有12栋楼，二期有9栋楼，总占地面积约400亩。在售的6号楼已接近封顶，而旁边的5号楼和7号楼还处于未开工状态。建面约103.17㎡的3房，一口价为119.4万元现场销售给每经记者计算了一套高层房源价格，建面约103.17㎡的3房，一口价为119.4万元，折合单价约1.16万元/㎡，首付1.5成约18.4万元。事实上，碧桂园云顶项目已开发多年，周边生活配套相对成熟，各类生活超市、菜店、药店等底商齐备。不过，由于项目自成一体，距离最近的地铁站新塘站约6公里，因此整体出行较为依赖私家车或其他交通工具。现在在售的二期6号楼已接近封顶状态如果仅从价格角度比较，碧桂园云顶的新房售价甚至低于二手房市场价。图为该小区的二手房源价格 来源：房天下广州房天下数据显示，现在碧桂园云顶的二手房源挂牌价大多在1.35万～1.4万元/㎡。其中，一套95㎡的三室两厅房源，业主挂牌价为130万元，折合单价约1.37万元/㎡；另一套142.65㎡的四室两厅房源，业主挂牌价为171万元，折合单价同样为1.37万元/㎡。6月10日上午，广州区域房产中介熊俊向每经记者表示，现在广州楼市的成交结构特征已经十分明显。一般是三类，资金雄厚的开发商进入主城区获取优质地块，另一部分则选择在远郊获取靠近地铁的地块，剩余的则主要顺利获得城市更新项目来实现。“像10年前一样，在远离地铁的区域顺利获得大幅囤地造城的玩法，现在已经比较少见了。”熊俊表示。02郊区造城大盘跌得更狠？在广州增城片区，像碧桂园云顶这类过去几年价格经历显著回调的楼盘，已非孤立案例。据每经记者不完全统计，增城片区超级大盘相对集中，其中建筑面积超百万平方米的就包括翡翠绿洲、合生湖山国际、碧桂园凤凰城、敏捷绿湖首府等。以敏捷绿湖首府为例，2019年新开组团单价接近1.6万元/㎡，但如今该小区在链家的二手房挂牌均价为9365元/㎡。增城翡翠绿洲已开发至第15期组团据增城本地的一位房企人士透露：“开发商在增城持续拿地有两个关键时间节点，分别是2013年和2016年。2013年，土地供应节奏加快，正值房地产市场上升期，许多开发商纷纷涌入增城拿地；而2016年则是增城轨道交通和产业开展之际，一些头部房企开始陆续进入增城市场。”在黄韬看来，大盘模式实际上是过去10～20年房地产行业开展的缩影。“其实许多早期开发的项目都以大盘为主，但现在情况已经变化，通常是地方政府推出优质地块，希望吸引开发商来开发，开发商的运营策略也从过去的粗放型转变为现在的精细化。”黄韬表示。据中指研究院数据，截至今年5月底，广州核心城区的狭义库存去化周期高达21个月，非核心城区去化周期更是达到27.5个月。其中，增城区的去化周期为29.01个月。在黄韬看来，随着房地产行业逻辑的转变，未来市场上超级大盘的数量预计不会像过去那样多。“现在开发商对地段的选择越来越谨慎，在房屋建设上也越来越追求精细化。随着之前一些库存项目的消化，未来市场上类似现在这样降价促销的情况可能会减少。”